6月6日，龍湖地產(chǎn)公布5月銷售業(yè)績(jī)，至此，今年前5個(gè)月，龍湖地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額180.6億元，合同銷售面積165.3萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)約4成、2成。今年龍湖的銷售目標(biāo)是460億元。

 

    2012年，龍湖的合同銷售額為401億元，較2011年同比增長(zhǎng)只有4.9%。這一增長(zhǎng)速度明顯低于同等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)。但與此同時(shí)，龍湖卻保持著相當(dāng)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)，至2012年底，龍湖凈負(fù)債率為48%，平均借貸成本僅為6.72%，平均借貸年限4.1年，這些指標(biāo)在同等規(guī)模房企中，都是很優(yōu)秀的。

   

    龍湖是否錯(cuò)過(guò)了2012年的銷售高潮？龍湖的穩(wěn)健，能為公司帶來(lái)高增長(zhǎng)嗎？

　　

    聲東擊西

　　

    對(duì)于2012年銷售規(guī)模增長(zhǎng)相對(duì)較慢，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事秦力洪顯得很坦然?！耙患夜静豢赡芸偸莿蛩偾斑M(jìn)。2012年的銷售業(yè)績(jī)，是在公司僅新進(jìn)入寧波、廈門兩個(gè)城市的情況下實(shí)現(xiàn)的。去年戰(zhàn)略上的間隙，實(shí)際上為我們后期發(fā)展贏得了先機(jī)?！鼻亓檎f(shuō)。

　　

    2012年在相對(duì)放緩?fù)票P量的同時(shí)，龍湖還做了哪些事呢？

　　

    密集投資，是一個(gè)明顯的舉動(dòng)。

　　

    2012年，龍湖地產(chǎn)年內(nèi)獲取土地17幅，新增土地建筑面積891萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年418萬(wàn)平方米的銷售面積。這部分土地，大部分都是在當(dāng)年1-9月份獲得。2011年底、2012年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)后市發(fā)展較為悲觀，現(xiàn)在看來(lái)，當(dāng)時(shí)正是消費(fèi)者買房、開(kāi)發(fā)商買地的窗口期。

　　

    龍湖很準(zhǔn)確地抓住了這個(gè)時(shí)機(jī)，所拿到的17幅地塊，總體成交價(jià)較其掛牌底價(jià)的平均溢價(jià)水平僅為8.72%。龍湖敢于在這段時(shí)期大量出手買地，與其長(zhǎng)時(shí)間的前期籌備是分不開(kāi)的。

　　

    據(jù)了解，龍湖在進(jìn)入某個(gè)區(qū)域之前，往往會(huì)提前幾年進(jìn)行前期研究和規(guī)劃，先派團(tuán)隊(duì)過(guò)去，與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、城建等主管部門進(jìn)行接觸和討論，討論范圍還包括當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展與規(guī)劃等議題，在開(kāi)發(fā)商與城市發(fā)展顧問(wèn)之間的角色切換，并同時(shí)做好資金、項(xiàng)目研發(fā)層面的安排和預(yù)案。

　　

    2012年5月在廈門拿地，2012年7月在晉江拿地，預(yù)示著龍湖地產(chǎn)正式進(jìn)入海西板塊。而早在2010年龍湖團(tuán)隊(duì)就已經(jīng)進(jìn)入該區(qū)域。2012年，龍湖還在杭州、北京等房地產(chǎn)市場(chǎng)更為發(fā)達(dá)的區(qū)域拿地。在龍湖判斷的拿地窗口期，明顯出現(xiàn)了競(jìng)價(jià)企業(yè)少、地塊溢價(jià)率低等特征。

　　

    看看龍湖在2012年的大舉出手，給公司帶來(lái)了哪些貨真價(jià)實(shí)的好處：2012年9月，龍湖競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)地塊，建筑面積7.29萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)20158元/平方米；4個(gè)月后，2013年1月，泰禾集團(tuán)(9.42,-0.13,-1.36%)競(jìng)得孫河鄉(xiāng)地塊，建筑規(guī)模比龍湖略小，樓面地價(jià)28559元/平方米。泰禾集團(tuán)拿的這塊地緊鄰龍湖所拿地塊，樓面地價(jià)卻貴了8400元/平方米。

　　

    至2012年底，龍湖地產(chǎn)土地儲(chǔ)備合共3952萬(wàn)平方米，平均成本為1964元/平方米，僅為當(dāng)期簽約單價(jià)的20.5%。

　　

    2012年的項(xiàng)目積累，為后期龍湖的產(chǎn)品數(shù)量、成本控制都打好了基礎(chǔ)，2013年，龍湖地產(chǎn)將加大推貨力度，龍湖集團(tuán)表示，今年其新開(kāi)工建筑面積將超過(guò)900萬(wàn)平方米。

　　

    除了大手筆拿地以外，2012年以來(lái)，龍湖還在做的一件事就是海外融資。

　　

    2012年，龍湖完成了24.3億港元的境外銀團(tuán)貸款、發(fā)行4億美元7年期債券并實(shí)施了上市后首次配股30.9億港元。今年1月，龍湖又以6.75%的利率，成功在境外發(fā)行5億美元10年期的優(yōu)先票據(jù)，是公司上市至今債期最長(zhǎng)、利率最低、規(guī)模最大的一筆優(yōu)先票據(jù)。今年1月發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的房企還有建業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)奧園、中駿置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、富力地產(chǎn)子公司，發(fā)行利率分別是8.0%、13.875%、11.5%、11.25%、8.75%。龍湖的發(fā)行利率明顯低于這些公司。

　　

    由于較好的財(cái)務(wù)狀況，龍湖成為國(guó)內(nèi)有海外融資優(yōu)勢(shì)的民營(yíng)房企中，海外融資表現(xiàn)最為優(yōu)異的一家。

　　

    土地、資金的儲(chǔ)備，為龍湖后續(xù)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。從這個(gè)角度來(lái)看，龍湖顯然沒(méi)有錯(cuò)過(guò)2012年以來(lái)調(diào)控中所出現(xiàn)的機(jī)遇。

　　

    做強(qiáng)再做大

　　

    無(wú)論是低點(diǎn)拿地，還是在海外融資的窗口期融資，延續(xù)了龍湖地產(chǎn)一貫的注重安全性的作風(fēng)。而過(guò)于注重安全性是否會(huì)導(dǎo)致公司戰(zhàn)略保守而失去高速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)？“對(duì)于龍湖來(lái)說(shuō)，安全永遠(yuǎn)是第一位的?！鼻亓檎f(shuō)，做強(qiáng)到做大，這是一個(gè)水到渠成的過(guò)程，穩(wěn)健發(fā)展永遠(yuǎn)是第一位的。

　　

    以融資為例。高負(fù)債、高財(cái)務(wù)杠桿，是地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)發(fā)展高峰中迅速做大的一個(gè)選擇，但這一做法風(fēng)險(xiǎn)也大，一旦出現(xiàn)行業(yè)波動(dòng)，難以再借到錢，又面臨還債的風(fēng)險(xiǎn)。

　　

    龍湖不僅保持了較低的凈負(fù)債率，從2006年到2012年，龍湖持有現(xiàn)金一直在穩(wěn)步增加，而且，在大量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)的情況下，龍湖的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流則跨越了行業(yè)周期，保持了穩(wěn)健向上的勢(shì)頭，2009年至2011年，每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流分別是1.29港元、1.93港元、2.34港元。根據(jù)此前wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在港股上市房企中，龍湖地產(chǎn)的每股現(xiàn)金流2009年排名第十，2010年排名第二，2011年排名第二。在凈現(xiàn)金增減方面，龍湖已經(jīng)逐步超過(guò)了規(guī)模更大的同行。

　　

    龍湖地產(chǎn)對(duì)此看法很清晰。在龍湖看來(lái)，錢本身不是問(wèn)題，問(wèn)題是隨時(shí)能借到低成本的錢的資格。一家企業(yè)越是需要錢時(shí)，越難以借到低成本的錢，“強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱”的馬太效應(yīng)在此時(shí)體現(xiàn)得淋漓盡致。所以龍湖注重保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，低成本融資能力在行業(yè)中愈發(fā)凸顯。

　　

    2012年以來(lái)，龍湖進(jìn)行了多次海外融資，主要目的是改善債務(wù)結(jié)構(gòu)：一是延長(zhǎng)還款期限，二是降低財(cái)務(wù)成本。這兩點(diǎn)上，龍湖將平均借貸年限從4年，延長(zhǎng)到了4.1年，平均借貸年利率也維持在6.72%。2012年年內(nèi)，標(biāo)準(zhǔn)普爾及穆迪皆維持龍湖地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)，分別為BB+及Ba2，優(yōu)良的信用評(píng)級(jí)為集團(tuán)獲得了具有競(jìng)爭(zhēng)力的融資安排。而2013年3月，穆迪調(diào)升龍湖地產(chǎn)評(píng)級(jí)，由Ba2上調(diào)至Ba1，為現(xiàn)時(shí)中國(guó)民營(yíng)房企最好水平。

　　

    回款率高，也是龍湖發(fā)展的一個(gè)重要特征。2012年，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額401.3億元，全年銷售回款率則達(dá)到91%。有業(yè)內(nèi)人士分析，這一回款比率比業(yè)內(nèi)普遍高10%甚至更多。這是龍湖在客戶關(guān)系、簽約等多個(gè)環(huán)節(jié)品牌能力體現(xiàn)的結(jié)果，此外，龍湖管理系統(tǒng)高度的IT化，可以看到每一分錢的流動(dòng)，從而使得企業(yè)能夠清晰地看到、控制銷售回款。
　　

    龍湖的銷售回款率優(yōu)于行業(yè)10%以上，而銷售回款的10%，恰好是龍湖每年投入商業(yè)地產(chǎn)的上限，因此，龍湖依靠?jī)?yōu)于行業(yè)的回款管理，對(duì)沖了商業(yè)投入的現(xiàn)金壓力。

　　

    龍湖表示，公司目前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃是自持，預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)在集團(tuán)總利潤(rùn)中占比從目前的不到5%提升至20%。

　　

    龍湖在區(qū)域發(fā)展上，一直是深耕一二線城市的戰(zhàn)略，2011年，龍湖做了戰(zhàn)略刷新，開(kāi)始擴(kuò)大區(qū)域縱深，例如對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域，加大布局密度，長(zhǎng)三角進(jìn)入蘇州等地，西部進(jìn)入昆明等；新進(jìn)入海西板塊、中部地區(qū)，如進(jìn)入廈門、晉江、長(zhǎng)沙。接下來(lái)，龍湖會(huì)更加積極地拓展珠三角區(qū)域。

　　

    目前，龍湖的產(chǎn)品線，已經(jīng)涵蓋了高層公寓、洋房、別墅、可售商業(yè)、SOHO和其他多種業(yè)態(tài)，其中70%以上，都是高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品。“以高周轉(zhuǎn)制勝”，是龍湖的戰(zhàn)略方向。但同時(shí)，公司對(duì)于資金的安全性非常重視，且高端項(xiàng)目會(huì)一定程度影響周轉(zhuǎn)率、商業(yè)地產(chǎn)在短期內(nèi)也會(huì)影響銷售物業(yè)的增長(zhǎng)，這都是龍湖地產(chǎn)需要權(quán)衡的方面。