在近期的資本市場(chǎng)中，龍湖地產(chǎn)有限公司（0960.hk，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍湖地產(chǎn)”）的幾番閃轉(zhuǎn)騰挪，無(wú)疑使其成為房地產(chǎn)行業(yè)中頗令人關(guān)注的企業(yè)。

 

    短短一個(gè)月內(nèi)，龍湖地產(chǎn)迅速完成兩次融資；而就在此前的七、八兩月，其更是在重慶、無(wú)錫、杭州、大連、青島等地斥資百余億元拿地……在大多數(shù)房企仍沉浸在樓市的逐步回溫之時(shí)，龍湖地產(chǎn)已悄然提速、迅速補(bǔ)倉(cāng)。

 

    低息融資

 

    10月12日，龍湖地產(chǎn)宣布，成功與匯豐銀行、渣打銀行、巴克萊、德意志銀行及摩根士丹利訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，發(fā)行于2019年到期的利率為6.875%的優(yōu)先票據(jù)，優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)約為4億美元，將用作現(xiàn)有及新增房地產(chǎn)項(xiàng)目資金，以及一般企業(yè)用途。

 

    據(jù)介紹，此次優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行得到了資本市場(chǎng)熱烈回響，獲得超額認(rèn)購(gòu)逾40倍，認(rèn)購(gòu)量近132億美元。為了滿(mǎn)足資本市場(chǎng)對(duì)是次發(fā)行債券的龐大需求，龍湖特別決定將發(fā)行金額由原來(lái)計(jì)劃的3億美元增加至4億美元。最為值得關(guān)注的是，龍湖此次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)票息，已與同期央行基準(zhǔn)利率相近，與在港上市的內(nèi)地房企每年約12%-15%融資成本相比，其此次的融資成本更是只有市場(chǎng)行情的一半。龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，得益于近期投資市場(chǎng)活躍，尤其在美國(guó)推出新一輪量化寬松措施后，刺激了市場(chǎng)氣氛，“發(fā)行優(yōu)先票據(jù)可讓龍湖抓緊市場(chǎng)窗口，以合理的融資成本，進(jìn)一步強(qiáng)化集團(tuán)的財(cái)務(wù)實(shí)力，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以及延長(zhǎng)賬期。”

 

    就在不到一個(gè)月之前的9月18日，龍湖完成了上市以來(lái)的首次配股，募資港幣30.9億元。而在去年4月，龍湖還曾完成7.5億美元的優(yōu)先票據(jù)融資，利率為9.5%，融資成本為當(dāng)時(shí)民營(yíng)房企最優(yōu)水平。

 

    有業(yè)內(nèi)人士表示，本次優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行成本延續(xù)了龍湖在資本市場(chǎng)的出眾表現(xiàn)，有賴(lài)于龍湖兩年多來(lái)穩(wěn)健增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)和過(guò)硬的信用評(píng)級(jí)，也得益于龍湖現(xiàn)有債券在二級(jí)市場(chǎng)的優(yōu)異表現(xiàn)。如，上述龍湖2011年發(fā)行的7.5億美金5年期優(yōu)先票據(jù)，自發(fā)行日起二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)率為中國(guó)房企境外美元債券之中最低，收益率亦名列前茅。

 

    據(jù)中原地方統(tǒng)計(jì)顯示，10月來(lái)，多家房企再推融資計(jì)劃，數(shù)家房企意向融資額超過(guò)150億，在9月全國(guó)整體土地市場(chǎng)升溫的背景下，房企輸血拿地的積極性高漲，整體4季度做多的趨勢(shì)將更加明顯?！跋啾扔谄渌科?，龍湖的融資成本明顯更低，主要原因是相比其他企業(yè)龍湖的風(fēng)格更穩(wěn)健，企業(yè)發(fā)展前景更被資本市場(chǎng)看好?！北本┲性袌?chǎng)研究部總監(jiān)張大偉如此分析。

 

    “現(xiàn)在香港資本市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)機(jī)會(huì)的窗口期。但這個(gè)機(jī)會(huì)窗口能開(kāi)多長(zhǎng)時(shí)間，誰(shuí)也不知道。公司高層對(duì)此達(dá)成了比較一致的意見(jiàn)，如果我們能抓住機(jī)會(huì)，就盡量抓住機(jī)會(huì)多融一次資金，為下一步發(fā)展做基礎(chǔ)的準(zhǔn)備工作?！鄙鲜鳊埡禺a(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。

 

    該人士還表示，實(shí)際上目前龍湖并不差錢(qián)，融資是為了下一步發(fā)展。

 

    根據(jù)其半年報(bào)，截至2012年6月30日，龍湖地產(chǎn)手頭現(xiàn)金及銀行結(jié)存為174.7億元，凈負(fù)債率為49%。下半年供貨總量達(dá)465億。

 

    快速周轉(zhuǎn)

 

    在一個(gè)月內(nèi)融資近50億元的同時(shí)，龍湖還在通過(guò)加快周轉(zhuǎn)率的方式使其資金鏈不斷充盈。

 

    3月份龍湖地產(chǎn)在沈陽(yáng)新增兩塊商業(yè)用地，短期內(nèi)就開(kāi)工，8月25日龍湖地產(chǎn)紫都城就已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。從拿地到開(kāi)盤(pán)短短5個(gè)月的時(shí)間，這在業(yè)內(nèi)是極為罕見(jiàn)的。

 

    無(wú)獨(dú)有偶，9月2日，全新推出的西安龍湖·水晶酈城，從拿地到開(kāi)盤(pán)僅花費(fèi)8個(gè)月時(shí)間內(nèi)，首期推出約650套主力戶(hù)型為90平米的公寓產(chǎn)品，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售420余套，當(dāng)月去化達(dá)8成，銷(xiāo)售金額超過(guò)3億元，領(lǐng)跑區(qū)域市場(chǎng)。

 

    在華南，龍湖地產(chǎn)6月份拿下廈門(mén)地塊，短期內(nèi)已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，預(yù)計(jì)很快也將入市。而今年以來(lái)，青島龍湖·原山、滟瀾海岸等項(xiàng)目均秉持了“快速開(kāi)發(fā)、高周轉(zhuǎn)”策略，從拿地到開(kāi)盤(pán)周期僅為6-8個(gè)月。

 

    據(jù)CRIC研究中心評(píng)論員孫田分析，這一超出常規(guī)的操盤(pán)速度，就得益于龍湖“快速開(kāi)發(fā)、高周轉(zhuǎn)”的戰(zhàn)略。實(shí)際上，龍湖地產(chǎn)自今年年初就開(kāi)始執(zhí)行“三快策略”，即快速集結(jié)推貨、快速成交、快速去化，此后至今一直在貫徹落實(shí)。

 

    據(jù)龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士介紹，為了加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度，龍湖內(nèi)部有一個(gè)特別獎(jiǎng)項(xiàng)，是專(zhuān)門(mén)針高周轉(zhuǎn)設(shè)立的。團(tuán)隊(duì)在七個(gè)月內(nèi)成功操作一個(gè)項(xiàng)目，可獲得五十萬(wàn)元的快速開(kāi)發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)，通過(guò)物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)的方式，龍湖意在促使項(xiàng)目進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金流的快速滾動(dòng)。

 

    “此外，龍湖的高周轉(zhuǎn)還體現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)方面?！睂O田表示，集中推貨、快速去化……龍湖準(zhǔn)確、快速的反應(yīng)力在去年10月份“搶收華東”行動(dòng)讓業(yè)內(nèi)印象深刻。孫田認(rèn)為，龍湖具有對(duì)市場(chǎng)和政策快速反應(yīng)的靈敏度，能夠抓住“窗口期”實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速去化。“這種快速開(kāi)發(fā)、快速回籠資金的打法，有利于龍湖步步超前，趕在同行前面把握機(jī)會(huì)擴(kuò)大規(guī)模?！?/p>

 

    憑借著如此迅猛的周轉(zhuǎn)速度，10月12日，龍湖地產(chǎn)公布，今年年9月單月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額40.1億元（人民幣，下同），環(huán)比增長(zhǎng)12%。至此，前9月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額281.2億元，已完成全年任務(wù)的72.1%。

 

    另?yè)?jù)透露，在接下來(lái)的四季度，除在售項(xiàng)目保持積極銷(xiāo)售之外，青島龍湖·悠山郡、寧波龍湖·香醍漫步、西安龍湖·楓香庭、杭州龍湖·原著以及廈門(mén)龍湖·嘉嶼城等一批全新項(xiàng)目將陸續(xù)入市，業(yè)態(tài)涵蓋別墅、花園洋房、高層以及商業(yè)。

 

    龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將持續(xù)深耕“產(chǎn)品聚焦”、“加大區(qū)域縱深”和“增持商業(yè)”的核心戰(zhàn)略，并不斷深化“快速開(kāi)發(fā)、高周轉(zhuǎn)”，以?xún)?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力和靈活的推盤(pán)策略搶抓市場(chǎng)窗口期。

 

    踩點(diǎn)拿地

 

    種種跡象表明，龍湖地產(chǎn)通過(guò)踩點(diǎn)融資、快速周轉(zhuǎn)等方式備足糧草，是其領(lǐng)先于行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)、抓住市場(chǎng)回暖機(jī)會(huì)的先行之舉。

 

    對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清就表示，龍湖拓展融資和加快周轉(zhuǎn)，并非源自于經(jīng)營(yíng)上的壓力，主要原因還是為下一步發(fā)展做準(zhǔn)備。而資金狀況良好，充沛的現(xiàn)金流也使得龍湖有底氣籌謀。

 

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍湖地產(chǎn)今年拿地支出總額已達(dá)百億元，其先后在北京、西安、廈門(mén)、泉州、杭州等一線(xiàn)及二三線(xiàn)城市相繼跑馬圈地，且大多為底價(jià)摘得。

 

    6月，龍湖以17.37億元摘得福建廈門(mén)集美區(qū)灌口鎮(zhèn)三地塊，后又拿下泉州項(xiàng)目，這標(biāo)志著龍湖正式進(jìn)入華南區(qū)域。

 

    9月，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的北京土地市場(chǎng)，龍湖又以總價(jià)14.7億元獲取北京朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊，摘得位置較為優(yōu)越的一幅可打造中高端項(xiàng)目的住宅用地，溢價(jià)僅為8.7%。龍湖以接近于底價(jià)的合理價(jià)格獲取該地塊，該項(xiàng)目也是龍湖進(jìn)入北京市場(chǎng)五年以來(lái)，首個(gè)布局于朝陽(yáng)區(qū)的低密度項(xiàng)目。

 

    此外，龍湖也曾在今年6月底透露，公司計(jì)劃將每年銷(xiāo)售回款的至多10%，用于開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而未來(lái)3-4年中，每年都會(huì)推出1個(gè)新的商業(yè)項(xiàng)目。而龍湖高層制訂完成的公司發(fā)展計(jì)劃當(dāng)中，除了加大商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)力度，還將進(jìn)一步加大商業(yè)項(xiàng)目持有的力度。

 

    “目前商業(yè)地產(chǎn)對(duì)公司利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率只有4.4%，但公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有更高的期望。現(xiàn)在我們有11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)投入了運(yùn)營(yíng)，接下來(lái)的三年將有3到5個(gè)商場(chǎng)投向市場(chǎng)?！饼埡禺a(chǎn)內(nèi)部人士表示，該公司未來(lái)的目標(biāo)是，用15年左右的時(shí)間使商業(yè)地產(chǎn)的租金收益達(dá)到總利潤(rùn)30%左右的水平。